首页 国内 中国楼市退潮了吗?谁在裸泳?谁还在买房?

中国楼市退潮了吗?谁在裸泳?谁还在买房?

原标题:中国楼市已经走下坡路了吗?谁在裸泳?谁还在买房? 房价不能再涨了 开发者一定要做好内功和整体提升 近年来,中国楼市的声音一波三折,尤其是在疫情一度重创楼…

原标题:中国楼市已经走下坡路了吗?谁在裸泳?谁还在买房?

房价不能再涨了

开发者一定要做好内功和整体提升

近年来,中国楼市的声音一波三折,尤其是在疫情一度重创楼市的背景下,更是进一步放大。但是最新数据显示,我们的商品房并没有垮掉,销量达到了新高。

中国楼市是在走下坡路还是在上涨?中国房价高还是低?对于广大主开发者来说,在目前的环境下,他们的命运是怎样的?有裸泳的吗?他们如何从自身做起,保证整体楼市稳定健康发展?

新高

9月16日,随着国家统计局最新数据的发布,地产界人士纷纷发表文章表示惊讶。

数据显示,1-8月,中国销售面积为98486万平方米,同比下降3.3%。但与此同时,中国商品房销售额达到9694.3亿元,增长1.6%;其中,住宅销售额达到86769亿元,同比增长4.1%。

仅从前八个月开始,中国商品房和住宅的销售就超过了去年同期,创下历史新高。

横向比较,今年1-8月,全国固定资产投资(不含农民)同比下降0.3%;社会消费品零售总额达到238029亿元,同比下降8.6%。相对于这些大的经济板块,房地产行业可谓是一枝独秀,业绩非常抢眼。

而且,中国房地产销售的回暖是建立在年初楼市交易深度下滑的基础上的,中国楼市经历了意想不到的巨大反弹。今年1-2月,全国商品房销售面积同比下降39.9%,销量同比下降35.9%。仅仅6个月后,根据8月份的数据,全国商品房销售面积下降了36.6个百分点,而销售量变化了37.5个百分点。

据此,许多业内人士预测,今年中国房地产业的销售仍有望创造新的历史。今年年初,许多行业组织曾预测中国房地产销售将下降5%-10%。

此前,楼市的声音不断见顶,但在疫情的冲击下,楼市成交量反而创出新高。

俗话说,水涨船高。在整体市场趋好的情况下,龙头房地产企业的业绩会得到较快的修复和提升。据中国手指研究所监测,前8个月销售500亿至1000亿元的房企有26家,平均销售价值655.2亿元,同比增长5.5%,超过全国平均增幅;销售200-500亿元的房地产企业34家,平均销售319亿元,同比增长6.4%,高于全国平均水平。

泰和无疑是今年备受关注的房企。自今年以来,其债务危机一直很复杂。但随着整体市场形势的好转,泰和的命运也有了转机。

首先宣布太和与万科签订股权转让框架协议,太和将以每股4.9元的价格将其19.9%的股份转让给万科,对应的总对价约为24.27亿元。当然,协议的最终实施需要达成一些前提条件,但毫无疑问,这个消息也将有助于改善泰和的环境。

其次,自从进入金九白银10后,太和的一些项目交易活跃。以北京市丰台区太和金夫大院为例,该项目9月第二周售出22套,总销售面积6165平方米,总销售额3.91亿元,占该周北京所有商品房成交额的1/15,成为北京单周成交额冠军。

“市场的各个层面都在发生变化,这表明房地产市场的整体环境仍然存在积极因素”,易聚客瑞城市发展部副总经理苗萌告诉《中国新闻周刊》,从根本上说,这一切都是因为中国房地产市场仍然具有驱动力。

不变

楼市反弹是怎么发生的?

当然,虽然楼市出现了一定程度的回暖,但目前楼市并没有完全复苏。从市场来看,随着资金链的断裂,一些企业上了天,最后人们上了楼空。所以之前在北京、海南等地大量投资商旅地产的一家房地产公司资不抵债,其负责人已经出国避债,很多项目未完成。

相比之下,从太和的经历来看,楼市的基本逻辑似乎还是存在的。

前几天,在万科2020年中期业绩发布会上,万科总裁兼CEO朱九生在回应他为何战略性投资泰和时说。“在债务到期的情况下,泰和确实找到了包括万科在内的不同的人。一起讨论怎么做。当然万科也有条件介入此事。泰和基础还是不错的,还是要一起想办法。”

据业内人士透露,万科的“泰和之基”其实指的是泰和的土地储备。大华会计师事务所合伙人肖向《中国新闻周刊》表示,根据会计准则的相关规定,存货按历史成本和可变现净值中的较低者计量。对于房地产企业来说,在目前的市场条件下,大多数都是以历史成本计量的。

根据我国城市地价动态监测数据,近年来我国地价一直在持续上涨。特别是2019年之前,我国住宅地价基本保持一定程度的上涨。从太和的土地储备时间来看,其征地基本发生在2019年之前。

这意味着,从实际价值来说,泰和的实际价值应该大于目前的存货价值。2019年泰和地产业务实现营业收入218.54亿元,结转面积94.5万平方米,结转价格2.3万元/平方米。

苗萌说,地价和楼市的反弹,基本上都是城市化的红利。随着城市化的推进,房地产市场仍然有前进的动力,尤其是在一些人口大量涌入的城市。一方面,随着城市的发展,特别是城市基础设施的完善,土地的价值必然会增加;另一方面,随着人口城市化的推进,土地城市化的价值得到释放。

鉴于此背景,住宅企业也在根据自己的产品特点和传统优势优化布局,以确保供需匹配度。以太和为例,在区域布局上,坚持深度培育核心一线城市,全面布局二线城市,有选择地进入核心城市和城市群。其实际土地储备基本分布在长三角、珠三角和京津冀,旨在获得更大的发展势头。

上述业内人士指出,只有土地侧溢价与需求侧匹配,最终实现土地城市化与人口城市化的良性循环,才能保证房企的真正成长和整个楼市的健康稳定发展。

升级

即使基本逻辑没有改变,市场和政策形势发生了巨大变化,整体市场风险加大,房企空生存逐渐受限。

苗萌进一步表示,在目前的政策市场环境下,房地产市场的需求已经发生了变化。第一,刚需要的第一批还是庞大的。此外,一些刚性改善需求也在适时入市。目前这些群体主要是买房。

从市场来看,一些知名房企通过大幅降价策略,今年继续取得较好的销售业绩;与此同时,专注于提升需求的北京太和金夫院也收获颇丰。

“在目前的市场背景下,对于房地产开发商来说,单纯追求数量的时代已经过去,现在需要高质量的开发。”北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,优质产品是企业的生命,只有满足市场需求的硬质量产品才能在市场上占有一席之地,实现项目价值的提升。

泰和显然很清楚这一点。通过多年对“新中式庭院”的精耕细作,可以说太和庭院已经成为行业内的主导品牌。

前几天在万科业绩发布会上,万科总裁兼CEO朱九生也强调,泰和的产品实力是万科持股印象深刻的另一个因素。

然而,这只是一个重要的立足点。对于房地产企业来说,要在更大的层面上不断转型升级。

近年来,中国人口城市化有所放缓。国家统计局数据显示,2017-2019年,常住人口城市化率分别增长1.17、1.06、1.04个百分点,同期户籍人口城市化率分别增长1.15、1.02、1.01个百分点。这两个数字一方面呈下降趋势;另一方面,常住人口的城市化速度比户籍人口快。

浙江大学土地管理系主任吴教授告诉《中国新闻周刊》,在中国的城市化进程中,由于房价上涨以及住房和社会保障的高成本,许多人进入城市,但发现难以定居。

在这种情况下,“房无投机”成了我国楼市调控政策的主旋律。对于房企来说,来自政策方面的压力也在加大。

8月20日,住房和城乡建设部、中国人民银行在京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成重点房地产企业资金监控和融资管理规则,首次提出房地产企业“三条红线”,即限制负债过多的住房企业融资。

赵秀池认为,三条红线限制融资的目的是为了限制房地产开发的过度融资,降低金融杠杆的作用,从而防止房地产投资过度。在严格的资本控制下,企业的投资成本将会上升,市场竞争将会加剧。

此外,8月26日,住房和城乡建设部在北京部分城市召开了房地产工作商会,强调要提高政治地位,坚定不移地坚持房子是为了居住,不是为了投机,坚持不把房地产作为刺激经济的短期手段。必须坚持问题导向,制定精准政策,从源头解决问题;住房供需矛盾突出的城市要增加住房和土地供应,支持合理的自住需求,坚决遏制投机炒房;整顿和规范市场秩序。

赵秀池说,从政策和市场的角度来看,任何房地产企业要想站稳脚跟,都必须实现全面升级和发展,全面建立综合优势,包括建立更加稳定的资金链。缺少任何重要的环节都可能是致命的。

按照之前的框架协议,万科团队目前应该对泰和做最好的调整。长期来看,即使经过资本重组和强强联合,泰和也需要进一步扬长避短,不断乘风破浪。

显然,这一标志性事件的最终趋势如何还有待观察。

负责编辑:张宇SN234

本文来自网络,不代表鄂州新闻网立场。转载请注明出处: http://www.ezezw.com/16514.html
上一篇
下一篇

为您推荐

返回顶部