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成都出台租赁新政:规范“二房东”,严控“长收短付”

原标题:成都出台新的租赁政策:规范“二房东”,严格控制“长期付款和短期付款” 9月18日,成都市住房和城乡建设局、中国银行业监督管理委员会四川监管局等9个部门联…

原标题:成都出台新的租赁政策:规范“二房东”,严格控制“长期付款和短期付款”

9月18日,成都市住房和城乡建设局、中国银行业监督管理委员会四川监管局等9个部门联合发布《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》(以下简称《通知》),从加强从业人员管理、加强房屋发行管理、加强租赁资金监管等6个方面对成都市租赁市场的规范化管理进行了明确和规范。

业内人士表示,《通知》不仅进一步规范了个人二房东,还加强了对租赁资金的监管,客观上有助于避免长期租赁公寓出现“高收入低产出”和“租贷”现象。

转租10套以上需要主体登记,促进“二房东”合规

在“加强执业人员管理”方面,《通知》提出严格管理注册。首先,从事房屋租赁活动的房屋租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租10套(套)以上房屋的单位和个人,应当依法办理市场主体登记。

同时,从事房屋租赁业务的企业经营范围应注明“房屋租赁”,从事房屋租赁经纪服务的机构经营范围应注明“房地产经纪”。值得注意的是,《通知》还规定,破产、关闭、吊销营业执照和责令关闭的房屋租赁企业的法定代表人、董事、监事和其他高级管理人员3年内不得担任上述相应职务。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示,在目前的租赁市场上,实际上有大量的个人二房东。以自己的名义与房东签订租赁合同后,转租给租客赚取租金差价。由于缺乏经营实体,这种租赁行为的特点是个体分散,处于市场监管框架之外,给承租人和房东的权益带来一定的隐患。《通知》明确规定,转租10套房以上的自然人需要登记为主体,接受市场监管的约束,对促进个人二房东正规化起到积极作用。

上市信息的发布必须保证真实性和统一性

据了解,《通知》还提出“加强房屋信息发布管理”,并对规范房屋信息发布做出具体规定。

一、房屋租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户发布的房屋信息必须符合真实委托、真实情况、真实价格的要求,房屋照片与实际情况一致,房屋的位置、用途、面积等信息应与房地产登记信息一致,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息,并显示房屋验证码。

第二,同一机构的同一财产只能在同一网络信息平台上发布一次,在平台、店铺等不同渠道发布的同一财产信息应当一致。同时,公布的上市信息应及时更新。

三是落实网络信息平台责任,不允许房屋租赁企业、房地产经纪机构和个体工商户的从业人员以自己的名义发布公司委托上市信息。特别是已出版的书屋数量不得超过10套(室)。对出版10套(套)以上转租房屋的单位或个人,网络信息平台应当对出版单位的经营资质进行审核。

租赁资金纳入监管,严格控制“长期支付、短期支付”和“租赁贷款”

值得注意的是,在加强租赁资金监管方面,《通知》建议设立资金监管账户,将租赁资金纳入监管范围。具体而言,承租人向房屋租赁企业支付租金超过3个月的,使用房屋租赁贷款取得的租金、保证金和资金应存入房屋租赁资金监管账户;承租人在3个月内支付租金的,由承租人决定是否将租金存入监管账户。存入监管账户的租金按月划转给房屋租赁企业。

此外,通知还提出规范租赁金融业务。房屋租赁企业和房地产经纪机构不得与未经国家金融监管部门批准设立的、无金融许可证的机构合作开展个人住房租赁贷款业务;不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租赁贷款。,不得以租金优惠的名义诱导使用房屋租赁贷款,不得将租赁贷款的相关内容纳入房屋租赁合同。在房屋租赁企业租金收入中,房屋租赁贷款额度不得超过30%,超过比例的在2022年底前进行调整。

据壳牌研究院统计,近期“长租公寓打雷”事件频发,近七成陷入资金链断裂、业务纠纷或跑路的企业是因为“高收入低产出”、“长收入短支付”。黄辉认为,在基金监管制度下,一方面将强制房屋租赁公司进一步核实自身经营行为的合规性,禁止长期短期支付和非法使用租金贷款;另一方面,基金监管制度提高了租赁企业管理监管的门槛,使得不具备运营能力或以短期炒钱为目的的企业不再盲目进入,加剧了行业优胜劣汰,优化了市场运营环境。

畅通纠纷调解渠道,建立多元调解机制

事实上,在以往的租赁市场监管模式中,由于市场主体基础大、种类多、出租屋数量多,监管是否能够完全覆盖市场上的出租屋和租赁机构的经营行为,已经成为监管的难点。

此外,在疏通纠纷调解渠道方面,《通知》提出首先落实市场主体责任。从事房屋租赁经营活动的房屋租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制,在经营场所、房屋信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话,承担租赁纠纷的主要责任,妥善处理租赁投诉,化解矛盾纠纷。

同时,要建立多元调解机制,进一步构建多元解决矛盾纠纷的共治格局,采取多种措施解决基层矛盾纠纷。

此外,《通知》还提出,市场监管部门要按职能加强监管。一、不能通过注册地(营业场所)联系的企业,应依法列入经营例外清单;二、变更公司法定代表人、股东、董事、监事、住所等工商登记信息的房屋租赁企业。被列入重点监管对象;三是查处房屋租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台发布虚假广告等违法行为。

据黄辉介绍,《通知》动员了各种力量,相互分担,相互监督,有助于解决上述监管难点。

新京报记者张晓岚

编辑杨校对杨

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