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深圳住房要学习“新加坡模式” 楼市格局将面临巨变

深圳住宅应该学习“新加坡模式”,房地产市场格局将面临巨大变化 作为中国改革开放的前沿城市,深圳的房价与改革息息相关。 “7·15”楼市调控政策出台一个半月后,深…

深圳住宅应该学习“新加坡模式”,房地产市场格局将面临巨大变化

作为中国改革开放的前沿城市,深圳的房价与改革息息相关。

“7·15”楼市调控政策出台一个半月后,深圳市住房和城乡建设局党组书记、局长张发表了关于学习深圳楼市“新加坡模式”的讲话,再次引发了对深圳楼市调控下一步走向的热烈讨论。

8月28日,张在深圳房地产节暨行业综合评价大会(以下简称“大会”)上讲话,指出新加坡是深圳的典范,未来60%的深圳市民将居住在政府提供的出租屋或售房中。

为此,深圳提出了大规模的住房建设行动。张说,大规模的住房建设包括商品房和公有住房。其中,公租房的发展目标是110万套公租房,每年新建公租房10万套。深圳将在未来五年甚至八年内努力缓解住房供需矛盾,稳定房地产市场,让市民从“住与住”走向“住与住”。

张介绍说,深圳的另一个目标是在“十四五”期间将人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

张透露的消息在业内引起了热烈的讨论。今年是深圳经济特区成立40周年,也是深圳被批准为中国特色社会主义先锋示范区一周年。业内人士认为,深圳房地产市场的走势是一个风向标,这意味着深圳房地产市场格局将面临巨大变化。

如何学习“新加坡模式”

自一九六四年起,新加坡推行居者有其屋计划,鼓励中低收入人士购买房屋发展局兴建的单位,并建立一套与大部分发达国家完全不同的房屋保障制度。截至2016年,高达82%的公民住在公寓里,住房拥有率和公寓拥有率都在90%以上。

40年来,深圳国内生产总值从1.69亿元增长到2.69万亿元,增幅超过1万倍。

2019年,深圳城镇居民人均可支配收入为62500元,居各经济特区之首。常住人口约为1344万。在过去的40年里,常住人口增加了大约42倍。同期,北上广的人口增长了1-2.5倍。

然而,与此不一致的是,深圳的人均居住面积为27.8平方米,尚未达到国家和广东的最低标准。主要原因是,深圳70%以上的人仍然居住在城中村,这占深圳住房面积的54%左右。

此外,根据深圳市住房和建设局今年4月发布的《2020年住房发展实施方案》,深圳住宅用地占全市建设用地总量的22.6%,低于国家相关标准25%~40%的下限。

一方面,人口和经济的快速增长,另一方面,土地利用受到很大限制。因此,深圳已成为中国许多城市中新增住房供应和人口增长最快的城市之一,这导致了深圳的高房价。

根据中智研究所的数据,2019年深圳市商品房平均成交价格为55821元/㎡,是2014年23973元/㎡的2.3倍以上。目前,平均价格在65000/㎡左右波动。

为了从根本上解决这一矛盾,深圳一直在努力解决。

增加供应是方法之一。2019年,深圳房地产投资达到3059亿元,是2014年1069亿元的2.86倍。2019年,深圳房地产增加值达到2285亿元,比2014年的1324亿元增长73%。

张在新闻发布会上指出,“无房炒房”是建立房地产市场长效机制的根本举措。坚持“居无投机”的定位,使住房回归民生属性体现了以人为本的发展思想,这是建设民生幸福基准城市的必要前提。

“长效机制可以有多种措施,其中最重要的是建立覆盖全社会的稳定的住房供应体系。”张说,这一制度的核心是大力发展公有住房。我们的目标是将来让60%的深圳居民住在政府提供的出租或出售的房子里,这是一个长期的目标。“新加坡模式”可以借鉴,建立房地产健康发展的长效机制。

资深房地产评论员朱洛基告诉《第一财经》记者,“新加坡模式”的顶层设计理念非常好。我们应该向“上帝”而不是“形状”的方向学习。我们应该更多地了解新加坡解决住房问题的思路。我们应该真正把住房作为一个民生项目,而不是把住房市场变成一个金融市场。

\”在深圳学习新加坡模式并不意味着抄袭.\”中国城市经济专家委员会副主任丁松在接受《第一财经记者》采访时表示,如果引入新加波模式,深圳的不平衡发展问题将在很大程度上得到解决。但是,新加坡模式需要检验,这种新模式带来的新问题应该尽量解决,以减少新问题给市场带来的冲击。

途径:提高城市居住用地比例

经过中国房地产业几十年的发展,国内住宅模式经历了几个不同的时期。

20世纪90年代末,东南亚金融风暴对中国经济造成了巨大冲击,改善住房条件的需要成为房地产行业走向市场化的契机。

“自1998年住房改革以来,中国的住房模式实际上已转向‘国内生产总值模式’和‘经济驱动模式’。”朱洛基认为,解决“GDP模型”带来的问题的合理办法是增加重点城市住宅用地的比重,增加商品房的供应量,同时控制配套需求,从而稳定房地产价格。

丁松也向第一财经记者表达了类似的观点。他认为,深圳在过去的20年里更加市场化,这极大地促进了房地产业的发展,但也带来了一些不利因素,如房价上涨和结构性供需失衡。

“目前,深圳市场上还有更多的住房品种和形式,特别是保障房。”丁松表示,像深圳这样的大城市,人口众多,无法完全满足住房供应方面的市场需求。通过这样一批模式来保证房地产业的稳定健康发展,坚持住而不投机,各种有益的探索都可以本着这样一个大原则来进行。

张在上述新闻发布会上说,在“十四五”期间,深圳将对土地供应进行一些调整,住宅用地占建设用地的比重将从“十四五”提高到25%,甚至在“十四五”前两三年提高到30%。

深圳未来房价:平均价格较低,单价保持不变

深圳学习“新加坡模式”,经济适用房比重上升,商品房比重下降。深圳房价未来会走向何方?

目前,新加坡已经形成了以公寓和公寓为主的经济适用房市场和以中高档公寓和别墅为主的私人住宅组成的住房体系。

与此同时,《新加坡模式》规定,申请单位者必须提交真实合法的材料,弄虚作假者将被罚款甚至监禁6个月。此外,这类房产5年内不得出售。即使5年后流入市场,也要经过当地政府部门的审批,只能卖给有购房资格的买家。这样的规定基本上消除了房地产投机的可能性。

“未来,大量的经济适用房将进入市场,包括人才房、住房商品房等。,其价格绝对低于商品房的市场价格,甚至不到一半。可以预测,深圳的房地产平均价格在未来将大幅下降,但这并不意味着商品房市场的价格将下降。”丁松表示,供应方和需求方都在挤压深圳的商品房市场。事实上,商品房的供求仍然是平衡的。在这种情况下,商品房市场不会大幅下跌,但可能会在经济发展好转时缓慢上涨。

同时,在“新加坡模式”下,房地产开发商应该注意哪些方面?

丁松表示,在这种趋势下,未来商品房房企的经营范围将会缩小空,保障性住房的任务将会增加。然而,与此同时,政府对参与经济适用房建设的住房企业也有一定的要求。由于经济适用房中有更多的公益成分,收入将会减少。对于小型住房企业来说,承担这类项目的压力很大。未来,国有房企或一些有强烈使命感的超大型房企将积极进入。

“但这也将使参与深圳商品房建设的房地产企业在未来面临更激烈的竞争。”丁松说:“目前,全国的房企都在积极涌入深圳市场,但随着经济适用房比重的增加,商品房比重将会缩小,这意味着一些企业可能会被淘汰。

主编:刘光波

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